Kentsel Dönüşümü Ötelemeyin Deprem Değil İhmal Öldürür
Gayrimenkul bilirkişisi, ekonomist ve mimar unvanlarına sahip Dürüstler Yapı ortakları Suavi Akalın, Ali Karakuş ve Mehmet Taner Asal ile Bakırköy halkını aydınlatmak, deprem ve kentsel dönüşüm hakkında bilgilendirmek adına bir söyleşi yaptım. Kendi alanlarında uzman olan firma yetkililerinin yaptıkları açıklamada, 1999 depremi sonrası Bakırköy ilçesinde depreme yönelik ve kentsel dönüşümle ilgili gözle görülür bir çalışma yapılmadığını gördük.
Sayın Mehmet Taner Asal, Bakırköy ilçesi olarak olası depreme karşı hazırlıklı mıyız?
Bu soruya evet demeyi çok isterdim. Ancak ben oldukça karamsarım. Uzmanların açıklamalarına bakıldığında İstanbul’da 2030 yılına kadar önemli bir deprem olacağı hakkında açıklamalar var. Devletin depreme yönelik tanıdığı bazı olanaklar olmasına rağmen insanlar olayın ciddiyetini tam olarak anlamış değil. Depreme karşı alınması gereken en önemli tedbir sağlam binalar yapmaktır. O nedenle de ivedilikle Bakırköy’de kentsel dönüşüme gidilmelidir. Bunu yapabilmek için de kararlılık gerekli. Ancak bizim gördüğümüz kadarıyla Bakırköy’de kentsel dönüşümle ilgili netlik kazanmış bir kararlılık yok.
Sayın Asal, ciddiyetin tam olarak kavranmamış olmasında ki eksiklik vatandaşın kendisinde midir, yoksa yetkililerin konuyu tam olarak vatandaşlara anlatamamış olması mıdır?
Kısacası ben 1999 yılından bu yana insanların yeterince aydınlanmış olması gerektiğini düşünüyorum. Bu eksikliği tek taraflı aramak yanlış olur. Aradan geçen 20 yıllık sürede insanların bu bilince varmamış olmasının ve ya konuya duyarsız kalmalarının ana nedeni ekonomiye dayalıdır. Anlaşılmazlık konusunda bir aksaklık var, ancak bu aksaklık birilerine mal edilemez. Kararlılık sebeplerinin temel nedenlerinden biri de maddiyattır.
Olası İstanbul depreminden en çok etkilenecek ilçelerden biri de Bakırköy, dolayısıyla Bakırköylüler bu anlamda neler yapmalı?
Olası depremde Bakırköy ilçesinde depremi en etkili şekilde hissedecek olan yer Yeşilköy mahallesidir. Burada bir yanlış anlaşılmaya neden vermemek için şöyle söyleyeyim. Yeşilköy Mahallesi Marmara deprem fay hattına en yakın mesafede olan mahalledir. Dolayısıyla fay hattına ne kadar yakınlık varsa şiddeti deprem gücünü de o kadar fazla alır. Bu en fazla zararı görecek anlamı taşımaz. Onun için insanlar binalarının testlerini yaptırıp gerekli önlemlerini almalıdır. Konum itibariyle Yeşilköy bölgesinde araziler daha değerli, iş insanlarının da kentsel dönüşüm durumunda daha çok ilgisini çekecektir. Şu ana kadar ki parsel bazlı yapılan kentsel dönüşüm çalışmalarına bakarsanız Yeşilköy bölgesinde daha çok yapıldığını görürsünüz. Ana nedeni de rantabl bölge olmasıdır. Diğer bölgelerde bu işlerin daha az ve yavaş yürüdüğünü görmemek mümkün değil.
Sayın Asal, bu dengesizlik nasıl önlenebilir, müteahhitlerin merkez mahallelere ağırlık vermesi nasıl sağlanabilir?
Öncelikli sorumluluğu belediyelerin alması gerekir. İnsanları bilinçlendirip, yönlendirmeli. Bununla birlikte müteahhitlere de bazı kolaylıklar sağlamalı. Birçok ilçede kentsel dönüşümle alakalı toplantılar yapılıyor. Kent konseyleri konuyla alakalı çalışmalar yapıp raporlar hazırlıyor.
Kolaylık sağlanması gerektiğini söylüyorsunuz, nasıl bir kolaylık sağlanmalı? Vatandaşlar ceplerinden para vermeden kendi dairelerini nasıl yenileyebilir?
Hali hazırda ki imar yönetmenliği ve Bakırköy imar planlarıyla para harcamadan kentsel dönüşüm yapmak çok kolay değil. Bunu yapabilmek için bir takım imar değişiklikleri yapılmalı. Önceki dönemler de İBB yönetimi Ak Partili Belediye Başkanındaydı. Kentsel dönüşümle ilgili imar planı değişikliklerinde iki belediye arasında anlaşmazlıklar, koordinasyon bozuklukları gibi bazı zorluklar yaşanabiliyordu. Ancak şimdi durum değişti. Hem Bakırköy hem de İBB CHP’li belediye başkanları tarafından yönetiliyor. Ufak dokunuşlarla bu sorun aşılabilir.
Nasıl dokunuşlar yapılmalı ki bu sorun aşılsın?
Sizin de bildiğiniz gibi Atatürk Hava Alanı yerinden taşındı. Bu bir anlamda Bakırköy ilçesinde hava mani hattının da çok fazla engel teşkil etmeyeceği anlamı taşır. Bunun yanında kat irtifaklarının artırılması yalnızca yükseklik olarak değil, ada bazında düşünülen kentsel dönüşümde halen %25olan oturum haklarının artırılması da yapılabilir. Tüm bunları yaparken çok iyi etüt etmeli, bilimsel çalışmalar yapılmalı. Kat ya da oturum artırımı demek nüfus artışı, altyapı yetersizliği, oto park sorunu gibi etkenleri de beraberinde getirir. Türkiye’nin ve Bakırköy halkının ekonomik durumu iyi irdelenmeli. Yaşlı nüfusu çok fazla olan Bakırköy bir anlamda da emekliler ilçesi gibi görünür. Bu insanların para vererek kentsel dönüşümle evlerini yenileyebilme imkanları neredeyse imkansız gibidir. Gerekli artırımların sağlanması halinde idari ve yerel yönetimlerin iş yapan firmaları çok iyi bir denetime tabi tutması gerekir. Kat irtifaklarının verilmesi bölgede iş yapmak isteyen müteahhitlere daha cazip gelecektir. O nedenle de vatandaşların mağdur edilmemesi için yüklenici firmaların çok sıkı denetlenmesi gerekir. Kentsel dönüşüm bir tek kurum, kuruluş ya da vatandaşın üstesinden gelebileceği bir durum değildir. Genel yönetimlerden yerel yönetimine kadar tüm bileşenlerin işin ciddiyetini bilerek birlikte hareket edip vatandaşın işini kolaylaştırması gerekir.
Sayın Asal, deprem gücünü en çok alacak ilçelerden birinin Bakırköy olduğunu söylüyorsunuz. Bu işi çabuklaştırmak için birilerinin önderlik mi yapması gerekir?
Öyle bir kural yok. Bu işin çabuklaştırılması hepimizin isteğidir. Asl olan hareketi başlatmak, ilgililerin dikkatini çekmektir. Bunu belediyeler de yapabilir, merkezi yönetimlerde. Halkın bilinçli bir şekilde örgütlenerek, yazılı, görsel, sosyal medya aracılığıyla başlatması da olur. Kısacası Bakırköy’de kentsel dönüşümü hızlandırmak için bir kıvılcım çıkarma zamanı gelmiştir.
Sayın Suavi Akalın, siz gayrimenkul anlamında uzman bir kişisiniz. Sizin bakış açınızdan kentsel dönüşümle ilgili neler yapılmalı?
Öncelikle vatandaşı bilinçlendirmek için 6306 sayılı yasayı tanımlamak gerekir. “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usûl ve esasları belirlemektir”
Biz kurum olarak 6306 sayılı yasa çıkmadan önce de proje çalışmalarımızı sürdürüyorduk. İşlerimizi yürütürken de aşılması çok güç zorluklar yaşıyorduk. Bunu örneklemek gerekirse hisseli yerlerde % 1 hissesi olan birinin dahi itirazı sonunda projeyi yasal olarak hayata geçirmek imkansızdı. Dolayısıyla kentsel dönüşümle ilgili mevcut binaların yenilenmesi güçlendirilmesi can ve mal kaybının önlenmesi amacıyla yapılan işlerin miladı 6306 sayılı yasanın çıkmasıyla başlamıştır.
6306 sayılı yasa işlerinizi çabuklaştırmanın yolunu mu açtı?
Bu demek değildir ki kanun çıkar çıkmaz hemen işlemeye başlasın. Mevcut merkezi yönetim kanuni anlamda bu işin önünü açtı. Bence bu işin çok daha önceleri hayata geçirilmesi gerekirdi. Türkiye’nin deprem kuşağında olduğu yeni bilinen bir şey değil. O nedenle 1999 depremi sonrası olayın ne boyutlara varabildiğini daha net gördük. O nedenledir ki bu yasa bence 1999 depremi sonrası hemen yürürlüğe konulmalıydı. Ne yazık ki kat mülkiyeti vs gibi nedenlerle bu yasa gündeme getirilip çıkarılmamıştı. Yasanın çıkarılmasıyla konu oldukça bir ivme kazandı. Son dönemlerde yapılan projelerin belki de hiç biri bu yasa olmasaydı hayata geçirilemezdi. İşin en önemli boyutu mali boyutudur. Ben adliyelerde gayrimenkul bilirkişi uzmanı olmamın yanında aynı zamanda da ekonomistim, eğitimimi ekonomi üzerine yaptım. Öncelikli olarak ekonomik talebin arz ve dengede olması gerekir. Üzülerek ifade etmeliyim ki ülkemizin ekonomik şartlarının çok iyi bir yönde olmadığını görüyoruz. Dolayısıyla inşaat firmaları ürettikleri ürünlerini satamıyorlar. Satmakta zorlandıkları için de ekonomik krizi en etkili şekilde hisseden inşaat sektörüdür.
Yasanın yürürlüğe girmesi inşaat sektörünü durdurdu mu demek istiyorsunuz?
Hayır, inşaat sektörünün ekonomik krizden etkilendiğinin altını çiziyorum. Genel anlamda bir çerçeve çizmek gerekirse, inşaat yalnızca kendi başına bir sektör gibi görünse de endirekt katmanları oldukça fazladır. Devletin konuyu yeniden gözden geçirerek gerekli tedbirleri alması kaçınılmazdır.
Olaya Bakırköy açısından nasıl bakıyorsunuz?
Konuya yerel bazda bakacak olursak ilçemiz Bakırköy, marka bir ilçe ve inşaat firmalarının da iştahını kabartan bir yer. İşin ekonomik olarak kazanımlarıyla ilgili bölümüne bakacak olursak, mevcut imar durumuyla mümkün olmadığını görüyoruz. Bunun yanında son dönemlerde inşaat maliyet fiyatlarında %70’ler seviyesinde bir artış söz konusu. Bu bağlamda hem inşaat firmalarını hem de bina sahiplerini mağdur etmeden bu işi yapmanın en etkin yolu imar artışını sağlamaktır.
Sayın Akalın, sizin uzman olarak imar artışıyla ilgili çalışmalarınız var mı?
Kentsel dönüşümle ilgili neler yapılmalı, nasıl bir yol haritası izlenmeli konusu hakkında birçok belediye başkanı ve seçimler öncesi başkan adaylarına uzman kişi olarak brifing verip raporlar sunuştum. Raporlarımın içinde dikkat edilmesi gereken noktalardan biri Bakırköy merkez mahalleleri dediğimiz Sakızağacı, Yenimahalle, Cevizlik gibi yerleşim alanlarının büyük bir nüfusunu emekli insanların oluşturması, depremde de en çok etki alacak olan yerler olmasıydı. İnsanlarda da böyle bir algı oluşmuş durumda. Ancak bu yalnızca sözünü ettiğimiz bölgelerle sınırlı değildir. İnsanlar Ataköy bölgesinin çok fazla risk taşımadığını bilirler. Oysa bilimsel olarak yaptığımız incelemelerde Ataköy bölgesinde bulunan çok katlı binaların bazılarında depreme dayanıklılık anlamında sakıncalar taşıdığını gördük. Birçok bina demir aksamlarında taşıyıcı sistemlerinde önemli ölçüde korozyona uğramış. 4-5 katlı binalarda bunlar neredeyse yok gibi. Gayrimenkul bilirkişisi olmam nedeniyle Ataköy bölgesinin deprem risk analizini içeren Boğaziçi ve İTÜ Üniversitesinin raporlarını inceleme fırsatım olmuştu. Rapor sonuçlarına dayanarak bu açıklamayı yapıyorum. Allah korusun uzmanların açıklamalarına bakılacak olursa İstanbul depremi 7 şiddetinin üzerinde bekleniyor. Geç olmadan her türlü tedbirimiz almalıyız. Vatandaşın mağdur edilmemesi için gerekli olan imar artışlarının bir an önce hayata geçirilmesi kaçınılmazdır. Bu konuyla alakalı kaybedecek zamanımız yok. Yetkililer deprem ve kentsel dönüşümle ilgili yapılabilecek ne varsa bir an önce hayata geçirmelidir.
Bakırköylülere ne söylemek istesiniz?
Dürüstler Yapı olarak biz halkın konuya karşı duyarlı olmaları halinde, site yönetimlerine, guruplara, bila bedelle kendilerine seminer verebiliriz. Bize www.durustleryapi.com adresinden ulaşarak yer ve zamanı birlikte kararlaştırıp kendilerini bilgilendirmek ve yönlendirmek için elimiz taşın altına koymaya hazırız. Unutmayınız ki deprem değil ihmal öldürür.
RÖPORTAJ : Yılmaz BACACI
Suavi Akalın
M. Taner Asal
